전세 보증금 반환 안녕하세요 제가 전세집 살고있는데요 집주인이 9개월째 보증금을 돌려주질 않아 이사도
주선민 변호사 입니다
질문자께서는 전세보증금 반환 문제로 크게 마음고생을 하고 계신 듯합니다. 계약 만기에도 보증금이 제때 반환되지 않으면 주거 안정과 생활 전반이 흔들리기에, 법으로 보증금을 회수하는 가장 빠르고 안전한 수순을 정리해 드리겠습니다. 아래 절차는 실제 소송과 강제집행 단계까지 염두에 둔 실무 흐름입니다.
우선 임대차가 종료되었는지가 핵심입니다. 약정기간 만료, 적법한 해지 통고, 묵시적 갱신의 해지 통지 여부에 따라 반환 시점과 지연손해금 기산점이 달라집니다. 만기 도래 전이라도 임대인의 채무불이행, 보증사고 위험, 중대한 하자 등 사유가 있으면 해지 통고로 종료를 열 수 있습니다. 종료가 확정되면 지체 없이 내용증명으로 보증금 반환을 최고하시고, 지급기한과 지연손해금, 추후 소송·집행 예고를 명확히 적시하는 것이 좋습니다.
대항력과 우선변제권을 점검해야 합니다. 전입신고와 실제 점유를 갖췄다면 대항력이 성립하고, 확정일자를 받아 두었다면 경매 시 우선변제를 받을 지위를 갖습니다. 아파트·오피스텔 등 집합건물은 해당 호수 기준, 다가구주택은 건물 전체 기준으로 우선순위가 정해집니다. 아직 확정일자를 받지 않았다면 즉시 보완하시고, 전입·점유가 유지되지 않는 사정이 있으면 임차권등기명령으로 권리를 보전하는 것이 안전합니다.
만기가 지났는데 임대인이 반환을 지체한다면 임차권등기명령을 신속히 신청하시길 권합니다. 임차권등기가 완료되면 점유를 이전해도 대항력과 우선변제권이 유지되어 이사와 권리보전이 동시에 가능합니다. 임차권등기 후에는 열쇠 반환, 관리비 정산 등 인도의사를 객관화해 불필요한 다툼을 줄이십시오.
임대인의 지급불능 정황이 보이면 보전처분을 병행하는 것이 실효적입니다. 임대인 소유의 다른 부동산에 대한 가압류, 전세보증금 반환채무를 담보하는 예금·전세금반환채권·월세수입채권에 대한 채권가압류를 활용해 재산을 묶어 두어야 합니다. 가압류는 본안 제기 전·후 모두 가능하며, 본안소송 제기와의 이행담보 연계도 검토해야 합니다.
본안 절차는 금액과 다툼의 정도에 따라 지급명령, 조정, 소송 중 선택합니다. 임대인이 다툴 여지가 적다면 지급명령으로 빠른 집행권원을 확보할 수 있고, 이의가 제기되면 소송으로 이행됩니다. 소송에서는 임대차계약서, 확정일자, 전입신고 내역, 임대차 종료 근거, 내용증명, 열쇠 반환 등 인도의사 표시, 미반환 사실, 보증금 전액과 지연손해금 산출 내역을 체계적으로 입증해야 합니다. 지연손해금은 약정이 있으면 약정에 따르고, 없으면 법정이율로 청구합니다. 판결·결정 등 집행권원을 확보하면 즉시 강제집행으로 들어가야 합니다.
강제집행은 임대인 재산의 구조에 따라 전략이 갈립니다. 임대 목적물 자체나 임대인이 보유한 다른 부동산에 대한 강제경매를 신청하고, 임대인의 예금·보험·증권계좌·월세수입·보증금 반환채권 등에 대한 압류·추심을 병행합니다. 법원의 재산조회, 금융거래정보 제출명령, 국세청·건보공단 등 관계기관 조회제도를 적시에 활용하면 은닉재산 파악에 유리합니다. 경매가 이미 개시되었거나 제3자가 경매를 진행 중이면 배당요구종기까지 배당요구서를 반드시 제출해 배당 참여 지위를 확보해야 합니다. 소액임차인에 해당하면 최우선변제권 한도 및 순위를 정확히 계산해 청구액과 배당요구를 설계해야 합니다.
전세권 설정이 되어 있다면 더욱 유리합니다. 전세권자는 점유와 무관하게 전세권 실행을 통한 경매청구가 가능하고, 배당에서 우선변제 지위를 가집니다. 전세권 미설정이라면 앞서 말씀드린 임차권등기와 확정일자, 대항력으로 경매·배당 전략을 구성해야 합니다.
보증상품 가입 여부도 중요합니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI 등 전세금 반환보증에 가입되어 있다면, 만기와 해지·종료 요건 충족 후 사고신고를 하고 대위변제 절차로 회수 속도를 높일 수 있습니다. 다만 현장점검, 서류보완, 대위요건 등에서 지연이 발생할 수 있으므로 법적 절차를 병행해 임대인 재산이 유실되지 않도록 해야 합니다.
전세사기 정황이 뚜렷하다면 민사회수와 병행해 형사절차를 검토합니다. 임대인의 편취의사, 허위분양·허위임대차, 보증가입을 이용한 기망, 이중·다중 설정 등 구체적 사정을 토대로 사기 등 혐의로 고소하면 보전처분과 연동한 피해재산 환수 가능성이 커집니다. 다만 형사만으로 즉각 회수되는 것은 아니므로 민사 집행을 주력으로 두되, 형사절차는 자금흐름 추적과 합의를 통한 회수 수단으로 활용합니다.
다가구·빚 많은 임대인, 임대사업자·법인 임대인, 근저당·가압류가 다층으로 얹힌 경우에는 우선순위 표를 만들어 본인의 우선순위와 추정배당액을 미리 산정해야 소송·집행의 비용 대비 회수 가능성을 가늠할 수 있습니다. 우선순위가 밀린다면 부동산 집행 외에 임대인의 제3채권을 공략하는 압류·추심, 전세보증금 반환채권의 양수금 소송, 연대보증인 존재 시 보증인 상대로의 독립 집행 등 다각화가 필요합니다.
현재 파악이 필요한 핵심 사실관계는 다음과 같습니다. 임대차계약의 만기일과 종료 통지 내역, 전입일·점유 상태, 확정일자 유무, 임차권등기 여부, 전세권 설정 여부, 임대인의 재산 현황과 선순위 권리, 보증상품 가입 여부, 현재 진행 중인 경매나 소송의 유무입니다. 이 사실관계를 명확히 정리하면, 바로 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 가압류, 지급명령·소송 제기, 집행 착수까지 일정을 촘촘히 구성할 수 있습니다.
마지막으로, 질문자님은 장기간 모은 자금이 걸린 문제 앞에서 지칠 수밖에 없습니다. 그러나 임대차보호법 체계는 임차인을 실질적으로 보호하는 방향으로 설계되어 있으며, 지금처럼 종료와 권리보전, 청구와 집행을 신속히 밟아가면 회수 가능성은 분명히 살아납니다. 중요한 것은 시간을 아끼는 것입니다. 종료를 명확히 하고, 권리를 등기와 서류로 고정시키며, 임대인의 재산을 묶고, 집행 가능한 표적을 다변화하면 상황은 분명히 움직입니다. 불안과 분노가 교차하실 텐데, 그 마음을 탓하지 마시길 바랍니다. 절차 하나하나가 곧 질문자님 재산을 지키는 방패가 됩니다. 오늘 내딛는 한 걸음이 보증금 회수의 가장 빠른 길임을 믿고, 침착하게 진행해 나가시길 진심으로 응원합니다.
....법무법인 강현 주선민 변호사
전화상담 1644-8945
