예비배우자와 혼인신고하지 않은 상태에서 주택구입 안녕하세요. 내년에 결혼을 앞두고 있는 30대 중반 남성입니다.예비배우자와 주택마련을 계획하다가

안녕하세요. 내년에 결혼을 앞두고 있는 30대 중반 남성입니다.예비배우자와 주택마련을 계획하다가 여러 가지 궁금증이 생겨 질문 올립니다.저희는 일단 결혼식과 혼인신고보다 주택마련을 먼저 계획했기 때문에'남자 돈과 여자 돈을 모으고 둘 중 한 명의 명의로 대출을 받아서 집을 사면 되겠지?'라고 쉽게 생각했었습니다.하지만 조금 찾아보니 증여나 세금 문제들이 생길 수 있겠더라고요.그래서 전문가분들의 귀중한 조언이 필요하게 되어 질문을 올리게 되었습니다.일단 현재까지 생긴 궁금한 점들은, 1. 예비배우자와 혼인신고하지 않은 상태에서 각자 모은 돈을 섞고 (A는 1억, B는 1.5억이라고 가정) A는 주택담보대출, B는 신용대출을 받은 후 돈을 모두 합쳐 A의 명의로 주택을 구입하려고 합니다. (감당 가능한 범위 내)A가 B의 돈을 빌린 것으로 차용증을 쓰고 B에게 이자를 지급해도 주택구입을 하면 B의 돈을 A에게 증여한 것으로 간주되어 증여세가 부과될 수도 있나요? 2. 1번 질문에서 차용증을 쓰고 이자를 지급했음에도 불구하고 B의 자금을 A에게 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한다면 그것을 판단하는 주체는 누구인가요? 국세청 공무원인가요? 그리고 증여금액은 당연히 'B의 1.5억' + 'B가 신용대출 받은 금액' 이겠죠? 3. 이어지는 질문입니다. 1번 방법에서 차용증을 쓰든지, 증여 후 증여세를 내든지 해서 주택구입을 했다고 가정하고, 주담대와 신용대출 원리금을 상환할 때는 주담대를 실행한 A는 주담대만 갚고, 신용대출을 실행한 B는 신용대출만 갚아야 하나요? B가 받은 월급으로 A의 주담대를 상환하면 문제가 생길까요? (혼인신고는 하지 않았다는 가정입니다.) 4. 경험 많은 전문가분들이 보시기에 이와 같은 상황에서는 결혼 전이라도 혼인신고하고 자금 섞어서 공동명의로 주택을 구입하는 게 안전하고 쉬운 방법인가요?

1. B의 돈을 차용증을 쓰고 이자를 지급했더라도, 그 차용금이 실질적으로 증여와 유사하게 취급될 수 있습니다. 즉, 차용증이 있다고 해도 증여세 과세 대상이 될 가능성이 있으며, 이는 자금의 실제 출처와 거래의 실질에 따라 달라집니다. 단순히 차용증과 이자 지급으로 증여로 간주되지 않도록 하려면 거래의 명확한 실질적 내용이 중요하며, 세법상 '차용'으로 인정받기 위해서는 이자율, 상환 계획 등 실질적 조건이 충족되어야 합니다.

2. 결정을 내리는 주체는 국세청입니다. 증여세 과세 여부 판단은 세무당국이 하며, 만약 차용증이 있는데도 자금이 증여로 간주되면 증여세가 부과됩니다. 증여금액은 일반적으로 'B의 1.5억 + 신용대출 받은 금액' 전체가 아니라, 증여로 간주되는 자금 및 그 출처에 따라 결정됩니다. 즉, 차용금이 증여로 인식되면, 전체 차용금이 증여세 과세대상입니다.

3. 대출 원리금 상환은 대출을 받은 사람 본인이 해야 하는 것이 원칙입니다. 만약 B가 받은 신용대출과 관련된 원리금은 B가 갚아야 하며, A가 A의 주담대를 갚는 것은 별개입니다. B가 월급으로 A의 주담대를 대신 상환하는 것은, 주택의 공동 소유 또는 공동 부담이 아닌 이상, 세법상 문제를 야기할 수 있으며, 세무상 해석이 다를 수 있으니 사전에 세무사와 상담하는 것이 좋습니다. 특히, 혼인신고 전에는 재산 관리와 채무 책임이 복잡할 수 있습니다.

4. 결론적으로, 결혼 전에 공동명의로 주택을 구입하는 것이 법적, 세무적 안정성을 위해 권장됩니다. 혼인신고 후 공동명의로 하는 것이 법적 명확성과 탈세 방지, 기타 세무 혜택을 적용받기 쉬우므로, 전문가 상담 후 진행하는 게 안전하고 명확한 방법입니다.